Гостиницы: снимите бизнес с "ручника"
Конечно, каждый понимает, что эти две составляющие взаимосвязаны. В нашей древней столице памятников культуры очень много, и стоимость экскурсионных услуг доступна, особенно для иностранцев. Однако нельзя сказать, что гостиницы переполнены, зато суточные цены в них просто заоблачные: если эконом-класс предлагает номер от $35, класс чуть выше $70—120, средний около $200 и высший — $400. Хотя есть мнение, что сервис не всегда отвечает стоимости, и именно некомфортность отпугивает гостей столицы. Так сколько же реально нужно гостиниц и какого класса?
Милости просим
Согласно проведенным исследованиям, столица Украины проигрывает в обеспеченности гостиницами международного уровня практически всем странам СНГ и Балтии, занимая лишь 13-е место среди республик бывшего СССР и опережая лишь Беларусь и Таджикистан, сообщает административный менеджер компании Premier Hospitality Consulting Юлия Дудецкая. Еще в 1997 г. на рынке ожидался стремительный рост гостиничных предприятий, но бум так и не состоялся.
Проекты за проектами откладывались, консервировались или, как и во многих городах СНГ, в последний момент меняли свое функциональное назначение на офисные центры. Лишь единственный проект (гостиница «Редиссон SAS») практически достиг логического завершения. Естественно, что такое положение дел мешает дальнейшему развитию индустрии гостеприимства. Все указывает на некоторый переходной период и довольно высокую стоимость строительства (в основном из-за простоев).
Согласно статистике, в прошлом году «мать городов русских» посетили лишь 853,3 тыс. туристов (на 14% больше, чем в 2003 г.), из которых иностранцев было всего 236,2 тыс. (на 22% больше). За первое полугодие 2005 г., в связи с «Евровидением», в Киеве побывало в два с половиной раза больше туристов, чем за аналогичный период прошлого года. Специалисты ждут, что в ближайшие пять лет в столицу станут приезжать 2,3 млн иностранцев, что увеличит доход в данном секторе экономики до 7,8 млрд грн. Мечты не безосновательны. Есть ряд причин, которые повлияют на увеличение спроса гостиничных услуг в нашей стране:
- Украина интегрируется в мировое сообщество;
- Евросоюз вплотную приближен к украинским границам;
- бизнес в Украине развивается, и иностранные специалисты чаще станут посещать нас с дедовыми визитами;
- перспективен и экскурсионный туризм.
Сейчас среди посетителей украинских гостиниц преобладают представители Восточной Европы. Примерно в равной пропорции можно выделить представителей Северной Америки и Западной Европы. Это свидетельствует об одинаковой важности как Востока, так и Запада для развития гостиничной индустрии, констатируют специалисты Premier Hospitality Consulting.
Дефицит дорогого комфорта
С 1995 года до 2003 года количество гостиниц в столице увеличилось с 87 до 93. Из них - 40 и ныне остаются в государственной собственности, 3 - в коммунальной, еще 3 - в частной, 46 принадлежат коммерческим предприятиям, сообщает административный менеджер компании Premier Hospitality Consulting Юлия Дудецкая. Согласно официальной статистике, сейчас в Киеве насчитывается от 90 до 98 гостиниц, в которых около 7000-8000 номеров и 13000-16000 гостиничных мест (цифры разнятся в зависимости от методологии подсчета). Но лишь менее 3% номеров соответствуют международным стандартам. Некоторые из операторов инвестируют средства в реконструкцию отдельных частей своей собственности, но мало кто достиг в этом особых успехов.
Из разных источников можно услышать, якобы, гостиницы города полностью загружены на протяжении всего года. Но по оценке специалистов, это утверждение касается только некоторых объектов. Самый высокий процент загрузки колеблется в пределах 70%. Такого уровня достигли только четыре крупные гостиницы. Среднерыночная загрузка ниже 47%.
Оперируя аналитическими данными, генеральный менеджер «Сенатор Апартментс» Александр Бабенко утверждает, что столице все-таки не хватает гостиничных номеров, но именно высококачественных. «Киев может поглотить в семь раз больше четырех- и пятизвездочных номеров, чем сейчас имеется во всей стране. Но сложилась довольно интересная рыночная ситуация: стоимость стандартного номера в пятизвездочной гостинице составляет S450 в сутки и более, тогда как в других высокоразвитых европейских столицах стоимость подобного номера в несколько раз ниже. Думаю, это следствие того, что там объем предложения номеров этого класса гораздо больше», - говорит А. Бабенко.
В столице только один отель соответствует международным нормам - «Премьер-Палас». Он и еще несколько успешных гостиниц, среди которых «Президент-Отель Киевский» и «Днепр», на вершине рыночного сегмента, где преобладает иностранная клиентура. В основном же, тысячи гостиничных номеров в малобюджетных отелях по обе стороны Днепра требуют реконструкции. Богатые иностранные клиенты скорее снимут апартаменты или комфортабельные квартиры в жилых зданиях престижных районов, нежели остановятся в таких номерах.
Территориальная привязка
Гости, которых устраивают «спартанские» условия, щепетильны в вопросах месторасположения. Левобережье города может привлекать клиентов близостью международного выставочного центра и аэропорта, других стимулов для проживания здесь практически нет. А Днепр воспринимается как. психологическая граница для клиентов, опасающихся проблем с транспортом. Ю. Дудецкая считает, что со временем ситуация на Левобережье значительно улучшится. Правда, подходить к проектам в том районе надо, ориентируясь на определенный сегмент клиентов, учитывая локальную бизнес-инфраструктуру.
Как прокомментировал руководитель проекта «Comfort Hotels» Михаил Шоломицкий, многое зависит от того, какого класса гостиницу планирует строить заказчик. Если это «две-три звезды», то «тащить» ее в центр нет необходимости. Если говорить о месторасположении гостиницы более обобщенно, то хочется процитировать слова владельца «Хилтона». Его спросили: «Что самое важное при строительстве отеля?». Он ответил: «На первом месте - место, на втором — место и на третьем месте — место». То есть расположение гостиницы очень важно, и класс гостиницы должен соответствовать месту, где она находится.
Как отметила Ю. Дудецкая, высший класс «стремится» к центру города, эконом- и средний класс - к районам деловой активности, бизнес-центрам с широким спектром услуг. А вот учитывать при выборе месторасположения условия для экскурсий и рекреационных возможностей пока излишне, поскольку городской туризм в Киеве слишком незрелый.
Ссылаясь на опыт, менеджер туристического агентства «Спутник» Светлана Кускова отметила, что многие иностранные туристы предпочитают останавливаться в отелях невысокого класса. Если цель их поездок - работа, то выбирают недорогие отели в центре города или возле удобных транспортных развязок, например «Русь», «Турист», «Киев». Номера бронируют стандартные и зачастую на короткий срок. Если им приходится останавливаться надолго, тогда стараются арендовать либо квартиру, либо апартаменты. Отечественные туристы чаще выбирают отели более низкого класса, подальше от центра, поскольку основным критерием отбора является цена. Их не пугает отсутствие некоторых удобств, что для иностранного туриста неприемлемо.
Соответствие цены и качества
Чаще всего приходится сталкиваться с тем, что гости недовольны соотношением цены и качества предоставляемых гостиничных услуг, констатирует С. Кускова. За среднюю суточную стоимость номера киевской гостиницы туристического класса в Европе турист может воспользоваться услугами гостиницы высшей категории. Ведь зачастую цена проживания в номерах киевских отелей формируется совсем не по тем признакам, что за рубежом. Как ни печально, но у нас до сих пор считается «номером повышенной комфортности» обычный номер с удобствами. Когда в отелях такого же класса, например, в других мировых столицах, эта норма ни коим образом не влияет на иену.
Разница между зарубежными отелями обуславливается видом предлагаемых туристических услуг. «В большинстве случаев мы сталкиваемся с огромной разницей в отелях категорий три и четыре звезды, — комментирует С. Кускова. — Западноевропейские гостиницы, и, к примеру, гостиницы Турции, существенно различаются, хотя могут иметь одну и ту же звездность. Стоимость проживания, естественно, тоже отличается. Цена номера в трехзвездочной гостинице Парижа выше приблизительно на 20-25%, (а в некоторых случаях и на 65%), цены на трехзвездочный отель в Бодруме или Антальи (Турция). Средняя стоимость проживания, к примеру, в Париже, в трехзвездочном отеле с питанием (завтрак), обойдется туристу в EUR35—55 в сутки.
Питание также имеет различия. Турецкая и египетская системы называются «все включено». В наших и западноевропейских гостиницах популярны такие виды: только завтрак BB (завтрак/завтрак-шведский стол, континентальный завтрак), полупансион HB (завтрак и ужин), полупансион+ HB+ (завтрак, полдник, ужин). В последнее время в гостиницах Украины первым шагом к улучшению условий стала организация шведского стола во время завтраков.
Апартаменты вместо номеров
ередки проблемы с поселением туриста, приехавшего по работе и надолго, комментирует С. Кускова. Отел и часто не отвечают требованиям клиента. Аренда квартиры, особенно в центре, удовольствие недешевое. В подобных вариантах многие зарубежные страны предлагают альтернативу - апартаменты, которые специально предназначены для аренды. В большинстве случаев они находятся недалеко от центра и имеют все необходимое для быта и работы, предусмотрено и место в паркинге. Апартаменты удобны еще и тем, что их можно арендовать для целых делегаций, что, безусловно, плюс в организации работы. В Киеве пока такой сервис очень ограничен.
С ростом экономики количество качественных гостиниц будет возрастать, утверждает А. Бабенко. Киеву потребуются заведения разного уровня — от 2-х до 5-звездочных, конкретное наполнение, площадь и характеристики которых будут определяться тем потребительским сегментом, па который они ориентированы. Уже понемногу зарождаются два «ответвления» в данной сфере бизнеса. Один сегмент — «классические» гостиницы, и второй, новый для нас (но не для других стран), — профессиональные сервисные апартаменты. Пока это тоже не самый выгодный путь для инвестирования, но лет через пять-семь прибыльность этого направления будет восприниматься как должное, уверен А. Бабенко. Под комплексом апартаментов подразумевается отдельное здание высокого класса, под управлением единого оператора, с четкой стратегией предоставления услуг. Апартаменты не являются собственностью жильцов, а сдаются в средне- и долгосрочную аренду. Хотя возможна и краткосрочная аренда, но с соответствующим увеличением стоимости.
Правда, в Украине пока наблюдается достаточно прохладное отношение к данному сегменту. Однако при принятии решений об инвестировании финансовые индикаторы не всегда играют решающую роль, скорее ориентация идет на аспекты, востребованные мировым рынком. Поэтому есть надежда на появление новых проектов в этом секторе. В частности, сеть «Сенатор Апартментс» готова преодолевать «трудности роста рынка» и планирует в течение ближайшего времени расширить свою сеть в Киеве до четырех комплексов.
Загородные мотели
В пригороде Киева, безусловно, и сейчас есть мотели и кемпинги. Однако этот сегмент рынка специалисты Premier Hospitality Consulting пока не анализировали. Считают, что в данный момент этот вид бизнеса не прибыльный. Хотя, в перспективе, востребованность данного сегмента рынка будет увеличиваться. В его развитии важную роль будут играть четкий контроль и тщательный расчет затрат на строительство. Поскольку надо будет создавать функциональные и достаточно комфортабельные условия, пригодные и для более длительного пребывания гостей. Мотели обладают своими специфическими особенностями: это жилье для краткосрочного пребывания транзитных пассажиров. Гости таких мини-отелей часто имеют небольшой командировочный бюджет, а значит, номера должны быть недорогими.
М. Шоломицкий считает, что условно мотели можно разделить на две категории — те, которые находятся около больших городов, и придорожные мотели. «И те, и другие востребованы в Украине. Первые, как альтернатива гостиницам в городе по более низкой цене, вторые особенно будут востребованы в ближайшее время. Причина — количество автотранспорта на основных украинских магистралях постоянно растет и будет расти. Этому способствует отмена визового режима для граждан многих стран, строительство дорог (Киев-Чоп, Киев-Одесса), а также рост благосостояния граждан», — говорит М. Шоломицкий.
Opportunity cost
«По моему мнению, гостиничный бизнес можно разделить на два модуля: инвестиционный (инвестор, вкладывающий средства в гостиницу) и операционный (гостиничный оператор, берущий по поручению инвестора гостиницу в управление"), — констатирует А. Бабенко.
- Для известных брендов гостиничной индустрии очень редко встречается ситуация, когда инвестор выступает также и оператором. Поэтому операторы с удовольствием готовы брать в управление высококлассные гостиницы в Киеве, так как высокие цены позитивно отразятся на их доходах. Однако инвесторы не спешат вкладывать средства в этот бизнес по причинам «opportunity cost» — вложения в другие виды коммерческой недвижимости на сегодня попросту более выгодны. Сейчас можно говорить о том, что развитие гостиничного бизнеса не является приоритетом для украинских девелоперов. Ведь для этого потребуются достаточно большие начальные капиталовложения, а период окупаемости довольно длительный по сравнению с инвестициями в другие виды коммерческой недвижимости. Если сравнивать офисную, логистическую, торговую недвижимость с гостиничной, то последняя имеет самую низкую прибыльность. Отсюда следует вывод: пока город не имеет достаточного количества офисных помещений класса «А», качественных торговых площадей, логистических парков, говорить об интенсивном развитии гостиничной сети рано. Только в будущем, когда сегменты коммерческой недвижимости будут более «равноправны», специалисты данного рынка все больше внимания станут уделять гостиничному бизнесу».
Есть еще ряд причин, по которым инвесторы, особенно такие крупные операторы как Intercontinental, Marriott, Hilton, не торопятся вкладывать средства в развитие гостиничной недвижимости. Это и отсутствие земельных участков, пригодных для постройки рентабельных гостиниц, и политическая и экономическая нестабильность. Существуют и трудности с получением визы для въезда в Украину, хотя украинское правительство старается упростить процедуры получения виз для граждан ЕС.
Реконструкция - не панацея
Следовательно, увеличивать количество гостиничных номеров не стоит, потому как и эти пустуют. Основная задача — довести качество существующей базы до международного уровня. Сделать это целесообразно двумя путями: новое строительство и капитальная реконструкция. Зацикливаться на втором варианте не имеет смысла: это может привести к замедлению эволюционного развития гостиничного рынка столицы, комментирует Ю. Дудецкая. Говоря о наличии достаточного количества объектов, готовых к реконструкции, и участков, соответствующих требованиям данного сегмента рынка, забывают уточнить: кто владеет участком или зданием; согласен ли владелец реализовать гостиничный проект; подходит ли конфигурация здания для реконструкции. Ведь зачастую для реализации подобного проекта требуется полное разрушение здания и строительство «с нуля». Нельзя игнорировать новое строительство. Конечно, имея в наличии земельный участок и инвестора, готового вкладывать средства в гостиницы. Весьма желательна их передача в управление оператору с мировым именем — такой ход обеспечит узнаваемость, то есть, благодаря известному имени партнера повышается вероятность дальнейшего финансирования. Окупаемость современных гостиниц — 7—15 лет, в зависимости от месторасположения, класса, спроса и предложения в данном городе, что, в свою очередь, формирует цену на гостиничные услуги, информирует М. Шоломицкий. Поэтому перед строительством новых гостиниц следует проводить серьезный анализ градостроительной ситуации, чтобы не пришлось менять целевое назначение объекта в ходе строительства.
Галина Раевская,Property Times, №30, 15-21 августа
|
